Verhuurders akkoord; nieuwe huurovereenkomsten:

Als beide verhuurders toestemming voor de woningruil geven en de woonplaats de eventueel benodigde huisvestingsvergunning afgeeft of verklaart te zullen afgeven, kan de ruil daadwerkelijk plaatsvinden. In de meeste gevallen zullen verhuurders een nieuw huurcontract afsluiten.

Een verhuurder kan ook aanbieden dat de bestaande huurovereenkomst door de nieuwe huurder wordt voortgezet. Alle rechten en plichten uit het bestaande huurcontract gaan over op degene die het contract voortzet. Dat betekent bijvoorbeeld dat u als nieuwe huurder de door uw ruilpartner in de woning aangebrachte veranderingen overneemt en aansprakelijk bent voor het herstel van die veranderingen aan het einde van uw huurperiode. Had uw ruilpartner een huurschuld, dan zult u die moeten betalen. Bij voortzetting van het huurcontract blijft de bestaande huurprijs van kracht.

Verhuurder gaat niet akkoord met de woningruil of stelt onredelijke eisen;
naar de kantonrechter.

Een verhuurder is niet verplicht aan woningruil mee te werken. De reden waarom een verhuurder geen toestemming voor de ruil geeft kan bijvoorbeeld zijn dat de woningruil zijn woningtoewijzingsbeleid doorkruist of dat de ruilpartner onvoldoende financiële waarborg biedt om zijn verplichtingen te kunnen nakomen (de huur te betalen). Soms wil de verhuurder alleen toestemming verlenen onder bepaalde voorwaarden. Bijvoorbeeld dat ruilpartner een veel hogere huurprijs gaat betalen.

Als uw verhuurder geen toestemming geeft voor de woningruil of onredelijke eisen stelt, kunt u de kantonrechter vragen u te machtigen uw ruilpartner in uw plaats te stellen (Indeplaatsstelling). Dat kan zelfs als uw verhuurder in het huurcontract woningruil heeft verboden. Gaat de verhuurder van uw ruilpartner niet akkoord met de woningruil, dan moet uw ruilpartner de kantonrechter inschakelen en machtiging vragen om u in zijn plaats te stellen.

Een procedure voor de kantonrechter kan erg lang duren. Soms wel een jaar. Als u van plan bent op korte termijn uw woning te gaan ruilen kunt u overwegen aan de kantonrechter in kort geding een zogenaamde ‘voorlopige voorziening’ te vragen. Ook als u al een procedure bent begonnen kunt u de kantonrechter die uw zaak reeds behandelt verzoeken een voorlopige voorziening te treffen. U moet aantonen dat u een ‘spoedeisend belang’ bij de woningruil heeft, bijvoorbeeld omdat uw gezondheid eist dat u op korte termijn de ruilwoning betrekt.

Belangenafweging en beslissing van de Kantonrechter:

In het hierna volgende wordt uitgegaan van de situatie dat uw verhuurder uw ruilpartner niet als nieuwe huurder accepteert en dat u de kantonrechter inschakelt.

Voordat de rechter beslist weegt hij uw belangen en die van uw verhuurder tegen elkaar af. De rechter kan uw vraag om de indeplaatsstelling alleen maar toewijzen als u een ‘zwaarwichtig belang’ bij de woningruil heeft. Enkele voorbeelden van een zwaarwichtig belang zijn:

• dichter bij het werk willen wonen, waardoor het gezinsleven minder wordt ontwricht;
• dichter bij familie willen wonen, bijvoorbeeld in verband met heimwee naar de kinderen;
• naar een grotere woning willen verhuizen in verband met gezinsuitbreiding;
• een belang van medische aard (gezondheidsredenen).

Redenen voor het weigeren van de toestemming door de verhuurder kunnen zijn:

• doorkruising van het toewijzingsbeleid van de verhuurder;
  uw ruilpartner is geen lid van de woningcorporatie en staat niet op de wachtlijst;
• uw ruilpartner heeft geen economische of maatschappelijke binding met de nieuwe woonplaats;
• uw ruilpartner biedt volgens de verhuurder onvoldoende financiële waarborg om zijn verplichtingen te kunnen nakomen (de huur betalen).

Als u een zwaarwichtig belang bij de woningruil kunt aantonen laat de rechter dat meestal zwaarder wegen dan het belang van uw verhuurder.

De kantonrechter móet uw vordering afwijzen als uw ruilpartner onvoldoende financiële waarborg biedt de huur te kunnen betalen. Als de financiële positie van uw ruilpartner en u ongeveer gelijk is, zal de rechter uw vordering niet snel afwijzen. Indien voor uw woning een huisvestingsvergunning nodig is moet u ten behoeve van uw ruilpartner een principeverklaring van de woonplaats aan de kantonrechter kunnen overleggen waaruit blijkt dat deze in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning.
Als aan deze voorwaarden is voldaan, heeft u een goede kans om de gewenste ruil tegen de zin van de verhuurder doorgang te laten vinden.

Kantonrechter geeft toestemming voor de woningruil;
bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet.

Als de kantonrechter uw vraag om indeplaatsstelling toewijst, blijft de bestaande huurovereenkomst met dezelfde inhoud als voorheen gehandhaafd. Het enige dat verandert is dat uw verhuurder een andere huurder heeft gekregen. Uw ruilpartner zet de bestaande huurovereenkomst voort en treedt daarmee in dezelfde rechten en plichten als u had (contractsoverneming). Als hij de woning tezijnertijd verlaat is hij bijvoorbeeld aansprakelijk voor het herstel van de door u aangebrachte veranderingen in de woning.

De rechter kan nadere voorwaarden of een ‘last’ aan uw ruilpartner opleggen, bijvoorbeeld dat hij eerst uw huurschuld moet betalen alvorens de woning te betrekken of het achterstallig huurdersonderhoud moet uitvoeren.

U heeft zonder toestemming van uw verhuurder van woning geruild:

Als u van woning heeft geruild zonder toestemming van de verhuurder en hij ook daarna niet akkoord gaat met de reeds tot stand gekomen ruil pleegt u wanprestatie. U kunt echter achteraf nog aan de kantonrechter vragen u te machtigen om uw ruilpartner in uw plaats te stellen. Het is niet verstandig om eerst te ruilen en daarna pas toestemming aan de rechter te vragen. Als de kantonrechter uw vordering afwijst bestaat de mogelijkheid dat uw ruilpartner op straat komt te staan. Zowel uw oude verhuurder als uw ruilpartner kunnen van u een schadevergoeding eisen.